주택임대차보호법 임차인의 대항력과 우선변제권 그리고 최우선변제권이란?

임대인과 임차인의 임대차계약에서 임차인이 누릴 수 있는 권리

 

즉, 주택임대차보호법에 해당하는 대항력과 우선변제권, 최우선변제권이

 

임차인에게 가장 중요한 권리입니다.

 

대항력이란 ?

대항력이란 임대차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매등

 

주택매매로 인한 소유권 변동이 생기더라도 존속기간의 보장과 보증금 보장을

 

새로운 소유자에게 주장할 수 있는 것이 "대항력"입니다.

 

우선변제권이란 ?

우선변제권이란 임대차주택이 경매 또는 체납처분등으로 물건이 매각됨으로

 

임대차관계가 소멸될 경우 임대차의 종료로 인해 발생하는

 

임대차보증금을 다른 후순위권리자, 기타채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수

 

있는 권리가 "우선변제권" 입니다.

 

최우선변제권이란 ?

우리가 흔히 말하는 소액임차인을 보호해주는 권리로 보증금 중 일정액을

 

선순위 담보물권자보다 우선하여 임대차주택의 경락가격의 2분의1 범위 내에서

 

배당 받을 수 있는 권리입니다.

 

소액임차인으로서의 요건은 세가지가 있습니다.

 

첫째 보증금액이 소액일 것

 

둘째 경매개시결정등기 전에 대항력요건을 갖출 것

 

셋째 배당요구종기일까지 배당요구를 할 것

 

이 중에서 가장 핵심 요건은 보증금이 일정액 이하여야 한다는 점.

 

보증금의 일정액이란 지역별로 정해져있습니다.

 

 

임차인의 대항력을 언제 갖는 것일까!

주택의 점유 + 전입신고 ⇒ 다음 날 0시

 

대항력을 갖추었다고해서 모두 임차보증금을 전액을 보호받는 것은 아니라는 점.

 

말소기준권리보다 빠른 경우에 한해 보증금을 보호 받을 수 있기 때문이다.

 

말소기준권리는 아래의 링크를 통해 참고하시면 됩니다.

 

https://landhousing.tistory.com/36

경매가 진행되어 대항력의 존속기간에 대해 물어보는 이가 많은데

 

배당요구종기일 이후에는 거주 이전이 가능하며,

 

대항력있는 임차인이 경매로 진행되어 일부 배당을 받은 경우

 

공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 일부 보증금을 받을 때까지

 

임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다.

 

하지만 임차인이 배당을 받기 위해서는 우선변제권이 있어야 합니다.

 

우선변제권의 요건

주택의 점유 ＋ 전입신고 = 대항력 요건 + 확정일자 일 중 늦은 날 발생

 

확정일자 제도는 경매에서 두가지의 의미를 갖게 됩니다.

 

첫째 확정일자를 받으면 채권인 임대차가 물권화되어 배당절차에서

 

물권인 근저당권등과 어깨를 나란히 한다는 점,

 

둘째 임대인과 임차인이 담합하여 보증금을 사후에 증감하지 못하게 하는

 

방지하는 기능이 있습니다.

 

배당요구종기일 전에 배당요구를 해야만 우선변제권의 효력이 생기게 되며,

 

대항력 요건보다 확정일자를 늦게 하였다면 당일 낮에 우선변제권이

 

발생하게 될 것이고, 반대로 전세자금대출 신청하기 위해 확정일자를

 

먼저 받고 전입신고를 한 경우에는 다음날 0시에 효력이 생기게 됩니다.

 

실무에서는 전세자금대출을 받는 경우가 많으므로 두번째의 경우가

 

많을 것입니다.

 

마지막으로 대항력과 우선변제권의 차이를 알아보겠습니다.

대항력

 

① 민사집행법에 의한 경매, 국세징수법에 의한 공매 외에 매매, 증여, 상속등

 

부동산 시장 전반에 적용

 

② 존속기간 거주, 보증금 보호

 

③ 동일 주택에 대한 경매가 2차에 걸쳐 진행된 경우

 

보증금을 전액 수령할 때까지 경매 횟수에 관계 없음.

 

 

우선변제권

 

① 경ㆍ공매에만 적용

 

② 보증금 보호(배당금 받을 수 있는 권리)

 

③ 1차 경매에서 배당요구를 하였다면 우선변제권은 소멸

 

경매에 있어서 입찰자 또는 임차인의 피해가 없기를 바라면서

 

대항력과 우선변제권 그리고 최우선변제권에 대해 간단히 알아봤습니다.