경매 권리분석 말소기준권리를 알아보자

경매에서 알아야할 권리분석의 시작으로 말소기준권리가

 

중요한 핵심 포인트입니다.!!

 

경매는 잉여주의,인수주의, 소멸주의가 있는데

 

인수주의, 소멸주의의 기준 역할을 하는 것이

 

말소기준권리!

 

즉, 말소기준권리의 설정일보다 앞서는 임차인의 경우!?

 

당연히 낙찰자가 인수하게 되는 것입니다.

 

반대로 말소기준권리보다 전입일과 확정일자가 늦는다면

 

임차인의 보증금이 얼마가 되든 낙찰자와 아무 관계가

 

없게 되겠죠.

 

낙찰 후 임차인을 퇴거시키는데 경매의 고수나 초보자도

 

부담스러운 일이 아닐 수 가 없을텐데요.

 

임차인을 퇴거시 법적인 절차로 인도명령과 명도소송을

 

진행하게 되는데 두가지의 기준을 정하는 것 역시

 

말소기준권리가 기준이 됩니다.

 

임차인인의 전입일+확정일자가 말소기준권리보다 

 

빠르면 명도소송, 늦으면 인도명령으로 퇴거시키는데

 

인도명령의 경우 낙찰자의 말씀으로 내보내실 수 있습니다.

 

반면 명도소송의 경우 점유하고 있는 임차인을 대상으로

 

판결문을 받아 강제집행을 통해 퇴거명령을 하게 됩니다.

 

명도소송 절차를 밟게 된다면 많은 시간이 필요하기 때문에

 

 중요한 포인트로 임차인을 상대로 점유이전금지 가처분의

 

조치를 취하는 것이 현명한 일입니다.

 

왜냐하면 낙찰자가 A임차인의 점유하는 것을 확인하고

 

명도소송을 진행 후 강제집행을 시작하려는데 B임차인이

 

점유하고 있는 경우 다시 B임차인의 상대로 명도소송을

 

진행해야 하기 때문입니다.

 

대체 말소기준권리가 무엇 ?

 

말소기준권리는 다음과 같이 6가지 입니다.

 

① 저당권등기 ② 근저당권등기 ③ 압류등기 ④가압류등기

 

⑤ 담보가등기 ⑥ 경매개시결정등기

 

이 중에서 시간적으로 설정일자가 빠른 것이 말소기준권리 입니다.

 

아..? 그럼 경매가 정말 쉽네요? 라고 말씀하실 수 있겠죠?

 

하지만 몇가지 말소기준권리보다 전/후에 있더라도 낙찰자가

 

인수해야하는 권리가 있다는 사실입니다.

 

ⓐ 후순위가처분등기[건물철거및토지인도]

ⓑ 예고등기 (11년10월폐지)

ⓒ 법정지상권

ⓓ 유치권

 

 법정지상권과 유치권은 등기사항전부증명서에 나타나지 않기 때문에

 

주의가 필요합니다.

 

아래의 권리분석표를 정리해보았는데, 캡쳐하셔서

 

실무에 응용하시면 좋을 것 같습니다.!

 

 

다른 질문이나 파일이 필요하신 분 댓글주시면 제공하도록 하겠습니다.!!