포괄양도양수계약서 작성시 특약사항

 

 

 

 

 

상가건물 매매시 주의할 점으로 부가가치세 납세자가 특약사항으로 매수인과 매도인의 분쟁을 예방할 수 있습니다. 

 

그래서 상가건물 매매시 포괄양도양수계약서를 작성하게 되는데 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.

 

부가가치세가 발생하는 물건으로 사업자가 매매하는 것으로

 

①국민주택 범위를 초과하는 중대형주택 ②오피스텔 ③사무실 ④상가 등으로

 

사업용으로 사용되는 부동산에 건물분 부가세가 발생하게 됩니다.

 

각 거래당사자간의 유형

 

● 매도인 간이과세자

 

- 계약서 특약사항에 건물분 부가세 별도 라고 표시하면 안됩니다. 왜냐하면 간이과세자가 세금계산서를 발행할 수 없기때문에

매도인이 건물분 매매가액에서 3%의 부가세를 부담하여야 하며, 매수인에게 청구할 수 없습니다.

※ 매도인이 간이과세자인 경우에도 과세가 되는 경우도 있다고 하니, 전문 세무상담을 받아야 할 필요가 있습니다.

 

● 매도인 비사업자

 

- 계약서 특약사항에 건물분 부가세 별도 라고 표시하면 안됩니다.

건물분 부가세는 사업자가 사업장을 양도 시에 발생하는 세금으로 매도인이 비사업자라면 부가세가 발생하지 않습니다.

 

● 매도인 일반과세자

 

- 계약서 특약사항에 건물분 부가세 별도 라고 표시해야 합니다.

매수인이 일반과세자ㆍ간이과세자ㆍ비사업자이든 건물분 매매가액의 10%를 매수자로부터 받아 매수인에게 세금계산서를 발행하고

매도인이 신고 납부하면 됩니다.

 

매수인이 일반과세자의 경우 매입세액 공제로 납부한 부가세를 환급받을 수 있는데, 사업자가 없는 경우 환급받기 위해서는

계약 후 20일 이내 세무서에 사업자 신고를 하여야 환급을 받을 수 있습니다.

 

환급신청은 6개월마다 돌아오는 확정신고기간에 하거나 조기환급신청도 가능합니다.

환급의 조건으로 10년동안 일반과세자로의 성실한 의무를 수행해야 하는 조건이 있습니다. 즉, 10년이 되기 전에

간이과세자가 되거나 폐업을 하면 환급분을 다시 환입해야 합니다.

 

● 포괄양도,양수계약

 

매도인과 매수인이 과세형태와 업종이 맞으면 포괄양도, 양수를 함으로 부가세를 부담하지 않을 수 있습니다.

일반과세자간의 포괄양도, 양수계약은 상가건물 매매과정에서 부가세 절차상의 복잡한 과정을 생략하기 위한

것이지만, 간이과세자간의 포괄양도, 양수계약은 매도인이 건물분 매매가액의 3% 부가세를 절세하는 효과가 있습니다.

 

하지만 포괄양도, 양수계약시에는 양도인의 사업기간과 양수인의 사업기간을 합산하여 10년간 유지해야 합니다.

매수인이 사업자등록을 10년 이내에 폐업하거나 면세사업자로 변경한다면 매도인이 부가세를 추징당하는

불리한 점이 있습니다. 그러므로 계약서에 양도인의 사업기간과 양수인의 사업기간을 합산한 상태로 10년 동안

유지해야한다는 조항을 특약사항에 넣어야 할 것입니다.

 

특약사항에 부가세별도 언급이 없으면 부가세가 매매가액에 포함된 것으로 보므로 매수인에게 부가세를 징수할 수 없습니다.

그러므로 필히 상가건물 매매시 특약사항에 표시를 하여 매도인과 매수인의 분쟁을 예방해야 할 것입니다.

 

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